中星内部稍有点资格的员工说起中星集团最能赚钱旗下公司，都知道并不是风光无限的高科技星云电子和美女如云成天上时尚新闻头条的星光娱乐。而是大部分人只接触过冰山一角，而不知道潜入水下有多深的星富投资和星华地产。
星富投资在海外上百亿美元的收购案和公司上市每年不知要做多少，但杨星出于自己的考虑，对国内开展业务有诸多限制。国内更多人记住星富投资还是因为星富银行和星安保险的缘故，顶多有炒股和玩期货的人还知道星富投资基金和证券公司的大名，比起在海外星富投资顶着亚洲最大，世界前十的投行光环来，国内外名气差异可谓天壤之别。
而在国内星华地产的名气自然要更响一些，至少国内一提到“地王”和“超级豪宅”来第一个想到的就是星华地产，这意味着杨星当初设定的星华地产的发展的初级目标已经达到，那就要让国内民众对星华的第一印象是它的房子好，价钱贵，不是一般人能承担。
当初杨星进军地产业时，就提出不与民争利，放弃普通的商品住宅，把星华品牌定位于高端地产。随着集团实力增加，旗下星远建设也涉足为多个城市修建廉租房和经济适用房看，但更多是赔本赚吆喝，公益性质居多。集团主业以建设步行街、商业中心和高级别墅等项目为主，久而久之成功把高端印象固定在消费者的脑海。
即使现在星华在上海、北京、天津、深圳、山城和九都等城市中心地带开建高档公寓。依旧采用成片大规模开发，实行高额投入，配套高档的做法，面对销售对象也以海外和城市高级白领为主。所以行内有人开玩笑。说星华地产的楼盘如果单价低于一万，就算开发失败。
这样的价位在2003年全国房价不过两三千，北上广中心楼盘才一万出头的情况下的确让人咋舌。据星华地产自己的预测显示，2004年北上广等大城市房价会保持继续上升的态势，星华地产要准备在各中心城市推出价位4—6万的高价盘，也难怪星华地产虽然开发面积在全国地产十强中尽陪末座，但销售额和利润都居全国第一，头号地产商实至名归。
借助杨星重生的优势和98年国家推动住房改革商品化的东风。星华地产大概是杨星最少过问的公司，房地产行业本就属于资本密集型产业，对于技术和人才的要求都不太高，在发展前期。只要有足够的资金和人脉关系，低价拿地高价卖楼是稳赚不赔的买卖。至少在杨星重生前，国内房地产都是少数产品价格只涨不跌的行业，只要心不太黑，能保证建筑质量。那肯定有钱赚，只是赚多赚少而已。
何况星华地产依靠同门兄弟的关系，打造了牢不可破的“棋局”商业模式，先在城市中心大片旧城改造。然后大量引入百货商场、超市、电器连锁、酒店、快餐店、影院等商业娱乐设施，迅速聚拢人气。这样开发一个项目成功一个。还借机渗透到与房产相关的其他产业，如物管、旅游、连锁酒店等等。现在单看资本，星华地产不但是国内老大，还跻身香港地产行业前几名，对香港地产四大天王恒基兆业、和黄、新世界和新鸿基都构成了一定威胁。
风光背后，星华地产上下都野心勃勃向着杨星确立的新目标前进，那就是“冲出亚洲，走向世界”。由于房地产产品位置不可转移的特殊性，世界上还没有一家能够算得上是处于霸主地位的地产大公司。即使是香港地产四大天王，也只是在狭小的香港市场称王，远做不到在世界其他地方攻城略地。
而这几年安义礼就忙于此事，他趁东南亚金融危机之际，大量收购泰国等国家的烂尾楼重新翻修后再出售，由于这几年东南亚逐渐恢复元气，这些楼盘的价格已超过金融危机前，星华地产不但获得了不错盈利，还趁势打进了当地地产市场。
同时星华还通过旗下旅游酒店等业务渗透进加拿大英国等发达国家房产市场，并在美国等地采取收购（REITs）的办法成为新的房地产玩家。在发达国家，房地产生意已经发展到更高一级的水平，房地产信托投资就是主要的一种投资方式。
房地产信托基金是将房地产投资基金化的一种手段，就是把流动性较低的非证券形态房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
REITs最早出现在美国，是一种以发~~-更新首发~~行收益凭证方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而是中小投资者间接投资房地产的良好途径。
此外REITs与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险，现在已经是发达国家家庭投资的重要组成部分。
REITs的魅力在于通过资金“集合”，为中小投资者提供投资于利润丰厚房地产业的机会，国外房地产依旧是总价高昂的奢侈品，一般人很难插足。而专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，大大分散了房地产投资风险。
REITs投资人所拥有的股权可以转让，具有良好变现性。同时REITs也是少数能够满足投资者投资世界范围地产的投资手段，从REITs国际经验看，几乎所有REITs经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。
由于REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，在美国这样一个人口地理已经比较稳定、地产市场早已整合完毕的市场，地产公司大体可以分成两类，持有型和开发型，REITs就是持有型地产的代表。
星华地产通过收购美国几个中小型REITs，既取得了进军美国地产的通行证，又为国内许多投资者投资海外房产开辟了一条捷径，尽管国内因为政策原因还没有放开REITs，但现在就有不少投资者私下找到星华地产，想要通过REITs投资美英等发达国家的房产。
经过这样一系列运作，星华地产早已不是一家单纯的房地产开发商，而是融金融、旅游、物管等各类与地产生意相关业务于一体的大型产业集团。安义礼此时找上杨星，就是因为他看中了一笔大生意，他对杨星当年化腐朽为神奇，将北京玫瑰园浴火重生的本领记忆犹新，虽然该项目已经通过星华上层讨论，但他总感觉不踏实，还是希望杨星来最后把一下关。
“阿联酋迪拜世界公司最新推出‘世界岛项目”现在诚招世界投资者来此投资，黄金般投资机会，拥有极大投资回报……”杨星看完这个项目简介后脸上的表情可谓丰富多彩，安义礼看得心中七上八下,好半天才听杨星问道：“这个项目是谁推荐给你的？”
安义礼听老板口气觉得这事有些悬，赶忙解释事情来龙去脉。原来星华地产要进军世界，就把触角伸向世界各地，到处寻找有潜质的项目，由于在美国收购REITs的成功，安义礼觉得要借重REITs海外投资房产的专业人才，就让REITs基金管理层提供建议。
美国REITs基金给他推荐的就是中东阿联酋迪拜这家名为迪拜世界公司开发的“世界岛”项目，认为它的投资回报非常理想。为了证明这一点，REITs不但向安义礼提供了关于迪拜世界公司的详细背景和建成项目介绍，还为他牵线搭桥，让他亲自到迪拜会见了当地酋长等一大票中东富翁，以佐证他们建议的可行性。
安义礼的迪拜之行让他对这座城市很有好感，觉得这简直就是地产商的天堂，回香港后向公司高层竭力劝说进军那里，好大展拳脚。不过由于星华地产这是首次涉足中东地区，所以为了稳妥，他决定还是先选择和迪拜最有实力的开发商迪拜世界公司合作，先试水开发“世界岛”，不过他的理智告诉他此事十拿九稳，但侵淫地产多年的本能让他始终不放心，没想到看到老板表情如此古怪，就觉得此事只怕没他想的那么简单。
杨星表情古怪的主要原因是他实在不想给安义礼他们泼冷水，星华地产一路走来没出现大的偏差，杨星对其的指点也明显弱于对星富投资和星云电子等公司，他们依然取得如今的成绩是出乎他预料的，可以说安义礼他们功不可没，如今更是能涉足发达国家房地产信托基金领域，把房产生意做得越发有声有色，单看这份投资报告，可以说毫无瑕疵，只是他却知道这个世界岛是个大泥潭，陷进去就出不来了！